Artículos y entrevistas como la realizada a J. J. López del Corral ponen de manifiesto que, a raíz del shock que ha supuesto la crisis en el sector de la construcción (contracción de la demanda en un 90%), y por ende también en el de la consultoría vinculada al urbanismo y la edificación, los implicados en este campo vuelven de nuevo la mirada a la rehabilitación. ¿Harán las administraciones y la sociedad otro tanto?
Cabe además preguntarse, ¿es sincera esta preocupación, responde a un problema real, o se trata tan sólo de abrir un nuevo nicho de mercado ante la certeza de que en este país no se van a vender apenas viviendas nuevas en tanto exista un stock que tardará años en drenarse?. Esta duda me la planteo porque llevamos demasiado tiempo hablando de un asunto que no acaba de materializarse en intervenciones notables. Ciertamente la cuestión no es muy novedosa: emana de la estrategia europea contra el cambio climático 20/20/20, y ya la ley de economía sostenible y el efimero Ministerio de Vivienda se marcaron entre sus objetivos lograr cuantiosos ahorros energéticos en base a intervenciones de rehabilitación sobre el parque edificado existente. Pero ambos instrumentos incumplieron sus objetivos por una razón muy simple: carecían de sustento presupuestario, o, lo que en política es lo mismo, no estaban respaldados por una verdadera voluntad ejecutiva.
El problema es real:
- La edificación residencial es responsable del 16% del consumo final de energía. Para los usuarios el coste de la ineficiencia tiene dos medidas: la energética (MJ), que es superior en invierno, y la monetaria (M€), que es superior en verano, puesto que la calefacción se basa principalemente en gas natural/fuel oil, mientras que la refrigeración es eléctrica y por tanto más cara. Los escenarios futuros de costes energéticos harán aún más rentable la inversión en mejoras de la eficiencia. La reducción en el consumo energético de nuestras ciudades vendrá de la mano de la implantación de medidas pasivas en la edificación (p. ej. aislamientos), y medidas activas (ante todo domóticas), a lo que ha de sumarse la mejora de la gestión de los servicios urbanos ("civiótica") sobre las que trataba en una entrada anterior.
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| (Cifras en kTep; Fuente: IDAE) |
- El margen de mejora (ahorros posibles respecto a la situación actual) se estima entre el 15% y el 50%. El objetivo global de la UE para dentro de 8 años es de un 20%.
- Tenemos un extensísimo patrimonio de ínfima eficiencia energética, construído a toda prisa para acoger la avalancha de inmigración del medio rural a la ciudad de los años 1950 a 1980, bajo los criterios técnicos de las Normas Tecnológicas de la Edificación (propios de un país en vías de desarrollo, como éramos, en un contexto de energía barata que hemos abandonado ya definitivamente). En todas las ciudades podemos identificar fácilmente zonas de intervención como las propuestas en la citada entrevista: ... para lograr los mejores resultados nos deberíamos centrar en las áreas que acogen el patrimonio inmobiliario de peor calidad.
- En el diagnóstico debemos distinguir entre A) zonas de alta densidad/congestionadas, donde deberían aplicarse estrategias de rehabilitación y de esponjamiento, y B) zonas de baja densidad, donde debería acometerse una densificación, precedida en muchos casos de la demolición de la edificación existente (sé que esta última propuesta puede ser polémica entre los gurús del urbanismo). Aunque desafortunadamente son pocos los ejemplos que encontramos en la línea de la segunda alternativa, sí cabe citar dos destacables: la intervención en el Paseo de la Dirección, y próximo a éste, el del entorno de la Comisaría General de Seguridad Ciudadana, ambos en Madrid.
Las ventajas y oportunidades:
Como decía, y tomando como ejemplo a Madrid, extensas zonas con baja densidad son Carabanchel, Latina, San Blas y Vallecas, que han quedado envueltas por la ciudad: su posición ha pasado a ser céntrica en comparación con la de los nuevos desarrollos, y están dotadas de excelentes comunicaciones: metro, accesos a M-30, etc.
Supone un gran contrasentido la coexistencia por un lado de estas grandes bolsas de suelo urbano consolidado que acogen un parque edificado muy deteriorado, con grandes ámbitos urbanizados y no edificados por otro (parcelas finalistas que no se desarrollan... no hay más que sobrevolar el país para apreciarlo a simple vista), y con promociones finalizadas en pueblos de la periferia que no se venden, y probablemente no se ocuparán jamás. Esto se da porque, dentro de la buena lógica, la gente prefiere vivir en el centro, cerca de la mayoría de los puestos de trabajo, por el ahorro de tiempo en desplazamientos que esto supone, pero también por la riqueza de este tipo de urbanismo: diversidad de usos y comercio en planta baja, lo que hace que acojan una mayor "vida urbana". Es un hecho que la vivienda dentro de la ciudad consolidada esta más demandada que los nuevos desarrollos (monocultivos residenciales en los que sin coche no llegas a ningún lugar).
A las zonas consolidadas, que cuentan generalmente con unos satisfactorios servicios urbanos y de transporte público, les perjudica la bajísima calidad de la edificación, y la carencia de equipamientos y de plazas de aparcamiento. Las dos formas de intervención apuntadas resolverían estos problemas.
Por otro lado a los nuevos ámbitos desiertos les penaliza una ubicación periférica y un excesivo precio (irreal) del suelo y de la edificación, cuyos propietarios (ante todo bancos), se resisten a bajar. En mi opinión la solución a las urbanizaciones acabadas y "vacías" pasa por la vivienda social, renunciando los promotores (y ayuntamientos) a las expectativas de plusvalías que corresponden a unos tiempos de burbuja inmobiliaria que no volverán. Sería necesario también romper la monotonía de estos ámbitos mediante la diversificación de usos (difícil dada la baja densidad, que hace poco atractiva la implantación del terciario comercial). No me extiendo más, porque no era de esto de lo que quería tratar en la entrada. Ordenemos ideas:
Los inconvenientes y retos de la rehabilitación:
- Financiación: las intervenciones en rehabilitación precisan una labor de concienciación de los propietarios (concienciación que podría acabar llegando a través del bolsillo si el barril de petróleo alcanzase los 200$). Uno se compra un coche y sabe que tiene una vida de unos 10 años, durante los cuales además se preocupa de mantenerlo. Con la vivienda no ocurre así: pensamos que un piso es "para siempre", y esta creencia subjetiva se reflejaba en que hasta hace 4 años el ladrillo siempre se revalorizaba (independientemente de su estado de conservación). No obstante las ayudas públicas deberían también colaborar con un empujoncito. Al igual que se estimula con subvenciones directas e indirectas al sector del automóvil (estratégico para España, en cuanto tercer fabricante europeo), debe recordarse que en el país desarrollado con mayor tasa de desempleo dos de cada cinco parados provienen del sector de la construcción, por lo que las posibles ayudas a la rehabilitación deberían formar parte crucial de un programa keynesiano que tarde o temprano ha de llegar (con permiso de Alemania).
- La escala: las intervenciones deberían acometerse en bloque, para ganar las ventajas asociadas a las economías de escala, lo que requiere además una gran capacidad de coordinación entre los actores (propietarios, promootres y administración): lo ideal sería que una comunidad de propietarios acordase ceder su inmueble a una gran constructora, para "meterle mano" como la gran unidad que es (atención: ¡mejoras estéticas a la vista!). De nuevo dos posibilidades: si no hay incremento de edificabilidad, los costes deberán ser a cuenta de los ahorros energéticos previstos (fórmula ya articulada a través de las ESCOs); por otro lado, si hay nuevos aprovechamientos por demolicion+densificación/aumento de alturas la operación es más fácil aún desde el punto de vista económico, y se ganan nuevas ventajas como la implantación de garajes en sótano en barrios que carecen absolutamente de ellos en la actualidad.
- Dificultades burocráticas/administrativas: seguramente son precisas reformas en el marco legal general (con la dificultad de que las competencias en urbanismo se hallan descentralizadas), y la adecuación/revisión de los planes generales de ordenación vigentes.
