jueves, 31 de enero de 2013

Cuando valor y precio se divorciaron



Nací en 1976, soy por tanto un babyboomer.
Los del 75-76 suponemos la barra más ancha de nuestro actual "botijo" poblacional: sufrimos las notas de corte más altas para acceder a la universidad, y cuando nos tocó emanciparnos, entre nosotros, la inmigración y el afloramiento del dinero B ante la llegada del euro, se produjo la ruptura: la vivienda comenzó a costarnos mucho más de lo que valía. Pero, borrachos de crédito como estábamos, nos dio igual, y la mayoría contribuyó al alza al seguir comprando, aún cuando muchas voces externas (y esa vocecita interna llamada sentido común) nos aconsejaban no entramparnos, porque algo no iba bien.



De todos los factores que influyen sobre el valor de una vivienda, únicamente los dos primeros pasaron a marcar su precio:

   -Superficie
   -Distancia al centro de la ciudad.

Para un vendedor hecho a la idea de que por su piso debían pagarle 530.000€, porque "a su vecino le habían pagado 520.000€ hacía tres meses", el resto de variables no contaban (¡y lo inverosímil es que para quién se hipotecaba por 40 años tampoco!):

   -Ni la edad del inmueble, su calidad arquitectónica o su eficiencia energética: ¿acaso las obras del hombre no son eternas, no están construídas todas del mismo modo?
   -Ni su distribución: puertas de 70cm, pasillos de 90cm, cuartos de baño interiores de escasos 3m² con sus elementos encajados en un tetris de imposible uso, o cocinas alargadas en las que dos personas se han de cruzar de lado...con una luz al final del túnel. Todos ellos son factores comunes en cada piso nuevo que visites, tanto si es de protección como libre. Se dejó de competir en diversidad, ¿en qué mercado se ha visto esta homogeneidad en el producto*?; atención promotores: para volver a vender tan sólo hay que innovar y desmarcarse; cocinas grandes, baños con ventana, cuarto de bicicletas... nos importa un pito el mármol en el primer tramo de la escalera, por el contrario los usuarios finales pedimos cosas tan sencillas como que cuando haya piscina, a ésta le dé el sol por lo menos de 11 a 7
   -Ni su orientación, altura o vistas.
   -Ni su contexto: accesibilidad, proximidad a zonas verdes, cercanía al transporte público o nivel de congestión y polución de la zona.
   -...por no hablar del resto de las condiciones de contorno: nivel de dotaciones del barrio, su grado de consolidación, o la riqueza de su oferta comercial (los pisos en los PAUs del norte costaron ya un Potosí para aquellos pioneros que plantaron allí su bandera en unos barrios-isla en obras, con las zonas verdes recién plantadas, y sin ninguna dotación sanitaria, educativa ... y con el escaso comercio en planta baja desocupado salvo, eso sí, alguna sucursal bancaria otorgando hipotecas compulsivamente y a ciegas).


*El urbanismo, por cierto, también contribuyó a crear un modelo aburrido y homogéneo:
-Zonas verdes periféricas aislando a los nuevos sectores (está bien distanciar las viviendas de una autopista de 8 carriles, estos parques lineales son muy usados por corredores, ciclistas, "paseadores de perros" y traficantes de droga, pero... ¿dónde queda el jardín público sobre una parcela exenta de edificación?, esta recreación de la plaza del pueblo es la que usan ancianos y niños, en quienes no solemos pensar. Al menos para suplir esta función está la comunidad privada, cerrada y fortificada... se puede argumentar, triste consuelo.
-Manzana cerrada: aburrimiento y claustrofobia es lo que siento cuando me encuentro en la arena de esos anfiteatros de Las Tablas en los que, amurallados y bien a resguardo de la luz y el aire circulante, se han tratado de encajar piscinas, patios solados y pistas de paddle (a menudo todo ello situado incomprensiblemente a distintos niveles, y comunicado mediante laberínticos itinerarios que discurren entre muros).
-Viviendas en planta baja (¡en lugar de locales comerciales!).
Barrios enteros según un mismo modelo, fruto de unas ordenanzas que originaron clones de un lugar a otro, pero daba igual, si todo se vendía, ¿por qué ofrecer algo que buscase ser mejor mediante soluciones más imaginativas y generosas con los futuros residentes?

Pues bien, de aquellos polvos estos lodos; afortunadamente parece que valor y precio se comienzan a acercar de nuevo poco a poco, eso sí, mucho más lentamente de lo que se separaron allá por el 2000.
 A este reencuentro ha contribuido en parte Madiva, una empresa pequeña pero altamente innovadora que ha participado en la tasación objetiva para el BdE por parte de Oliver Wyman de la cartera inmobiliaria cedida a la Sareb, mediante un análisis estadístico de la oferta; es cierto que hubiera sido deseable sumar a esta fuente de datos los de transacciones reales, pero el acceso a los asientos registrales no es a día de hoy información abierta. En todo caso, ojalá el organismo regulador se hubiera preocupado del alza de los pisos 13 años antes... al país entero le hubiera ido mucho mejor.

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