Muchas de nuestras ciudades son el resultado de un proceso de decantación a lo largo de siglos o milenios hasta consolidar su identidad actual, otras son el fruto reciente de un crecimiento acelerado llevado a cabo en pocos años, ante todo en países en desarrollo, que son los que concentran el actual crecimiento urbano. Esta expansión urbana puede llevarse a cabo de forma desordenada y espontánea, o bien, como es deseable, de manera planificada y con suficiente asignación presupuestaria -generalmente mediante colaboración público privada- para lograr entornos dotados de unos adecuados estándares en infraestructuras.
Por otro lado, ciudad es un ente complejo, fruto de la interacción de muchos agentes distintos y complementarios: gobiernos locales, y, por supuesto, los propios ciudadanos, pero también actores clave del sector privado: promotores de suelo, vivienda, oficinas, servicios comerciales, o empresas de despliegue y gestión de servicios urbanos, como son las infraestructuras asociadas al ciclo del agua, al de la energía, transporte y logística, etc.
Cada uno de estos agentes juega su papel, y el contar con una estrategia de desarrollo urbano sostenible, junto con directrices de ordenación urbana y territorial, es fundamental para orquestar un buen resultado en el proceso de expansión o reordenación de las ciudades. Sin embargo, no siempre un aparato burocrático complejo y unos procesos de transformación jurídica del suelo lentos, que sería deseable agilizar, son garantía de un gran resultado. En nuestro país estamos en este caso, contamos con procedimientos pautados que buscan ese equilibrio territorial y sectorial, y sin embargo aún hay muchos aspectos que resolver, herencia del pasado. No siempre nuestras ciudades están bien planificadas, equipadas y conectadas entre sí: encontramos desarrollos urbanos no compactos, inconexos, monofuncionales o de muy baja densidad, en los que sus habitantes no llegan caminando a ningún lugar de interés -cosa que pudieron apreciar en la primera fase de desconfinamiento de 2020- y dependen del automóvil para desempeñar cualquier tipo de actividad. La estricta separación de usos nos ha llevado a estos desequilibrios. Además, determinados entornos urbanos son segregadores y sus espacios públicos hostiles para las personas más vulnerables. El acceso a la vivienda asequible sigue suponiendo una barrera para gran parte de la población. Es necesario mejorar la calidad y la sostenibilidad de los edificios. Sin duda el lugar en el que vivimos debería contribuir a mejorar nuestra salud física y mental, y está demostrado que elevados niveles de contaminación acústica y ambiental nos perjudican enormemente. La mitigación y adaptación frente al cambio climático han de ser tenidos muy en cuenta, para ello las soluciones basadas en la propia naturaleza son las más efectivas y de menor coste de mantenimiento.
Quienes contribuimos a hacer ciudad debemos tener estos problemas medioambientales y sociales en mente, y diseñar entornos urbanos accesibles, seguros, adaptados a todos los perfiles de la población, de tal forma que en un entorno de proximidad nos ofrezcan no solo servicios comerciales, de ocio o equipamientos, sino también suficientes espacios verdes bien integrados en la trama urbana. Configuraremos de ese modo ciudades vitales y con contenido, así como espacios públicos interesantes y acogedores, que sirvan de punto de encuentro a la gente. Esto último se logra, entre otras medidas, evitando diseñar y desarrollar edificios vallados o que den la espalda a la calle, incorporando zonas estanciales y de actividad para nuestros mayores, y corredores escolares seguros que permitan la autonomía de nuestros pequeños. Además, hemos de evitar el derroche innecesario de recursos: materiales, agua o energía, para conseguir hacer más con menos impacto negativo. En este punto en concreto es preciso llevar a cabo análisis completos de ciclo de vida, no podemos fijarnos tan solo en la fase de explotación de un nuevo proyecto urbano, sino también en la de construcción ¿cuál es el origen de los materiales empleados en un edificio u obra de urbanización? ¿qué huella ecológica ha producido su fabricación y transporte? ¿qué sucederá con ellos al finalizar la vida útil de lo construido?
Estas mismas preguntas aplican a la ciudad existente: el 50% del parque edificado en nuestro país es anterior a 1980, con los problemas de eficiencia y confort asociados. Todos los agentes que intervienen en mejorar nuestras ciudades son conscientes de que es preciso activar la rehabilitación integral de edificios a una velocidad muy superior a la que hoy en día se da, es una prioridad clara desde hace mucho tiempo. Existen muchas oportunidades en este campo, pues en la mayoría de los casos hablamos de edificios en ubicaciones céntricas, muy bien comunicadas y dotadas de servicios, pero a la vez existen muchos retos asociados: ¿cómo se coordinan los distintos agentes intervinientes? ¿cómo financian la intervención los propietarios de esas viviendas? ¿dónde se alojan provisionalmente, si la intervención requiere actuar en el interior de las viviendas? Novedades legislativas en el RD 853 2021, como la figura del Agente Rehabilitador o el Libro del Edificio Existente, son herramientas interesantes que, junto con los fondos públicos destinados a incentivar este tipo de intervenciones, aspiran a conseguir al fin que este tipo de mejoras se hagan realidad en la escala que nuestro país necesita. La industrialización, los nuevos (y antiguos pero renacidos) materiales y la innovación tecnológica aplicada a la construcción y operación de edificios y barrios serán también piezas clave para empezar a construir hoy la ciudad del futuro.
Este artículo es una versión extendida de una síntesis publicada en la revista Observatorio Inmobiliario
